האם להשקיע בקרן השקעות תמ"א 38

קצת על תמ"א 38

אנשים רבים מכירים את המושג תמ"א 38 בהקשר של שיפוץ בניינים ישנים, תוך שיקום פניו החיצוניים של המבנה, הוספת יחידות דיור והוספת אלמנטים אדריכליים כמו מרפסות או מעליות.
נראה שאכן לרוב מתייחסים לפרויקטים מסוג זה כך, אך יש להם מקורות אחרים במקצת.
הסיפור של תמ"א 38 מתחיל דווקא עם המיקום הגאוגרפי של מדינת ישראל, ובפרט השבר הסורי האפריקאי, המהווה מפגש בין לוחות טקטוניים הנמשך מסוריה בצפון ודרומה עד לאפריקה.
השבר הזה הוא בעל פוטנציאל גדול לרעידות אדמה, ואכן חשים בישראל ברעדים קלים מידי פעם לפעם, אך אין מניעה לרעידת אדמה גדולה הרבה יותר להתרחש, כפי שכבר התרחשה בעבר.
לפיכך, בשנות השמונים הוחלט להוסיף לתקני הבנייה את ההכרח למיגון המבנים בפני רעידות אדמה וכך לתת בטיחות יתרה לאזרחים.
אך מנגד עלתה התהייה מה לעשות עם כל המבנים שנבנו לפני כן ושאינם ממוגנים בפני רעידות אדמה, וכך התחילה דרכו של המושג תמ"א 38.
תמ"א 38 הוא מושג הנוגע לשיפוץ מבנים כדי למגן אותם עבור רעידת אדמה, אך כדי לעשות זאת בהיקף רחב דיו המדינה הייתה צריכה לתת תמריצים לקבלנים עצמאיים לבצע הפרויקטים בעצמם.
התמריצים הללו באו בצורת היתרים לבנייה נוספת כחלק מן השיפוץ, חלקו לשם קבלת יחידות דיור חדשות שמניבות לקבלנים העצמאיים רווח, וחלקו לשם העלאת הערך של הדירות הקיימות אשר מהוות תמריצים עבור הדיירים עצמם.
באופן הזה נולד ה"תמ"א 38” שאנו מכירים כיום, כאשר במסגרתו אמנם המבנה ממוגן מפני רעידות אדמה, אך כחלק מכך מתנהל שיפוץ מקיף, הוספת אלמנטים אדריכלים וכדומה.

קרן השקעות תמ"א 38

עם זאת, הסיפור עדיין לא תם וכמו בכל תחום כלכלי, האפשרויות צמחו והשתכללו עד לכדי יצירת אפיק השקעה זמין לכלל הציבור.
בעוד קבלנים עצמאיים רבים פונים באופן יזום לבניינים שונים ושואפים לשפץ אותם כדי לגזור את הרווחים, התחילו לצוץ קרנות השקעה שביקשו לפעול במתודולוגיה שונה במקצת.
קרנות ההשקעה הללו נעזרות בכמות גדולה של אנשים פרטיים למימון הפרויקטים שלהן, וכך מתאפשר להן לפעול בכמות רבה של פרויקטים במקביל תוך הגדלה משמעותית של התשואה.
מבחינת המשקיע הפרטי, הדבר מתבטא באפיק השקעה חדש – יש ביכולתו של אדם להשקיע בקרן ההשקעות וליהנות מהחלק היחסי של רווחי הפרויקטים.
באופן הזה, כל השחקנים הפועלים יכולים להרוויח, מבלי שאף אחד מהם יצטרך להשקיע את ההון העצמאי המנופח שנדרש לפרויקט תמ"א 38 ללא קרן השקעות:

• הדיירים נהנים משיפוץ הבניין בהם הם גרים, וכך הם מקבלים עלייה באיכות החיים לצד עלייה של ערך הנכס שברשותם.
• היזם או הקבלן יכול לבצע את העבודה ולזכות ברווח ללא שיצטרך שיהיה ברשותו הון עצמאי גדול, מכיוון שהפרויקט ימומן על ידי קרן ההשקעות.
• הקרן מהווה מוקד תיווך בין מממנים לבין יזמים, וכך יכולה לפעול בשלל פרויקטים במקביל.
• והמשקיעים מקבלים אפיק השקעה פוטנציאלי בתחום הנדל"ן שאינו מציב סף כניסה גבוה מידי.

בחירת קרן ההשקעות

עם זאת, בכל זאת מדובר בהשקעה, ולכן המשקיע צריך לבדוק היטב היכן הוא מניח את הכסף שלו.
ישנן קרנות השקעה רבות המתמחות בפרויקטים של תמ"א 38, וכדי לבצע את הבחירות הנכונות ולהשקיע היטב, יש לבחון היטב את אופי החברה, אופי הפרויקט ועוד.
לשם כך, ניתן לקחת את השאלות הבאות כקווים מנחים, ולחקור על פיהן את הקרנות השונות כדי לבצע את ההשקעה הטובה ביותר:

• מומחיות הקרן: יש לוודא שפרויקטים מסוג תמ"א 38 אכן מהווים תחום התמחות של הקרן הנבחרת, וכך יש להבטיח שהקרן יודעת להתנהל מול החוקים והתקנים הנוגעים לפרויקטים מסוג זה.
• מיקום הפרויקט: כידוע, המיקום הוא אחד מן ההיבטים החשובים ביותר בכל הנוגע לנדל"ן.
  כך יש לבדוק היטב מהו מיקום הפרויקט כדי לקבל מושג אודות הפוטנציאל שלו.
• היזם: בסופו של דבר, מי שינהל את הפרויקט עצמו הוא יזם כלשהו, וכך ההצלחה או הכישלון של הפרויקט תלויים במידה רחבה בפעולותיו.
  לכן יש לוודא שמדובר באדם בעל ניסיון בתחום, שידע כיצד לבצע את העבודה על הצד הטוב ביותר ולהבטיח שהפרויקט אכן יהיה מוצלח.
• ליווי בנקאי: היבט שכדאי לבדוק אודות הפרויקט הוא האם יש לו ליווי בנקאי.
  פרויקטים שכאלה נמצאו בטוחים על ידי הבנק, וכך נוספת מידה של בטחון להשקעה – לכל הפחות, אם אין ליווי בנקאי עבור הפרויקט, יש לברר מה הסיבה לכך.
• תשואה: יש לבחון מהי התשואה המשוערת של הפרויקט, וזאת כמובן, אל נגד שיעור הרווחיות של הפרויקט והסיכונים האפשריים.
• משך הפרויקט: לא די לברר את התשואה של הפרויקט, אלא יש לברר מה המשך שלו.
  פרויקטים בנדל"ן שונים במהותם מפרויקטים בשוק ההון, וכך ניתן לממש את הרווח רק בתום בפרויקט.
• אופי ההשקעה בקרן: יש לבדוק כמובן את שלל המאפיינים הכרוכים בהשקעה בקרן וכיצד היא מתנהלת, מכיוון שקרנות שונות עשויות להיבדל.
  האם השקעה בקרן היא השקעה בפרויקט יחיד או בשלל פרויקטים? מהי קדימות הרווחים של הפרויקט? שאלות כאלה ועוד צריכות להנחות אתכם בבחירת הקרן המתאימה עבורכם.