fbpx

כללים וסוגיות בעת בדיקת גבולות ותיחום החלקות

MyPlace > מגזין נדל"ן > כללים וסוגיות בעת בדיקת גבולות ותיחום החלקות
כיום כמעט כל הקרקעות בישראל רשומות ואילו אחוזים בודדים עדיין לא עברו הסדרה. הסדרת קרקע מהווה אינטרס מובהק של בעליה ומגנה על זכויות הקניין שלו. אז לפני שתסדירו את הקרקע שלכם, קראו עוד במאמר חשוב זה שיכול לחסוך לכם הרבה עוגמת נפש.
שתף ב-

הליך הסדרת קרקע דורשת מבעלי הקרקע עמידה בדרישות מסוימות שמטרתן קביעת מיקום, שטח ויעוד הקרקע תוך כדי הוכחת בעלות עליה. הגוף האחראי בישראל לרישום ציבורי עבור בעלות נכסי מקרקעין הוא "אגף רישום והסדר מקרקעין" המוכר בשם "טאבו" והשייך למשרד המשפטים.

בישראל פזורות לשכות טאבו המסדירות את זכויות הקניין עבור המקרקעין באזור ירושלים, תל אביב והמרכז, נתניה, באר שבע, פתח-תקווה, עכו, נצרת וכן חיפה. כמו כן, יש שלוחות בחדרה, אילת ואשדוד. בכדי להגיע להסדר על התביעה להיות מוגשת במשרד הטאבו הרלוונטי וזה נדרש למספר צעדים הכוללים פרסום ציבורי על הכוונה להכריע בעניין הבעלות, ישוב סתירות וכן הכרעה בעניין.

השלבים לביצוע הסדר רישום

על תהליך ההסדר אחראים שני גופים: משרד השיכון בעזרת מפ"י (המרכז למיפוי ישראל) וכן משרד המשפטים באמצעות פקיד ההסדר. תהליך ההסדרה כולל מספר שלבים כשבסופו נרשמת הקרקע ב"טאבו".

  1. פרסום הודעת הסדר – פקיד הסדר מקרקעין מוציא לפרסום בעיתון עם תפוצה ארצית הודעת הסדר קרקעות. בהודעה זאת יופיע מיקום הקרקע המיועדת להסדר וכן יעודה, זאת במטרה לאפשר התנגדויות.
  2. יום ביצוע ההסדר – הבעלים או בא כוחם נדרשים להגיע פיזית למקום ולבצע סימון באמצעות 4 יתדות. מתבצעת מדידה על ידי מודד של מפ"י ובליווי פקיד ההסדר. המודד קובע את הגבולות של הגושים והחלקות וכן מציין במפה את בעלי הזכויות. מפה זאת מכונה "מפה מוקדמת".
  3. פרסום מפה מוקדמת – את המפה המוקדמת שהופקה על ידי המודד מציגים בראשות המקומית. בזמן זה ניתן להגיש ערעורים על נכונותה. אם אכן מערערים על המפה, נבדקת זאת שוב ולאחר מכן מגיש המודד מפה חדשה המכונה "מפה ארעית".
  4. בירור תביעות – לאחר 15 ימים מרגע הפרסום מתבצע בירור התביעות על ידי גוף מטעם מפ"י המכונה פע"מ. במידה ויש סתירות ניתן לערער לפקיד ההסדר ובמקרה והטענות עדיין לא יושבו מועברת התביעה לבית המשפט המחוזי.

הכירו את 3 רמות ההסדרה בישראל

זכויות הקרקע בישראל מחולקות ליחידות רישום המוגדרות כגוש וחלקה ומהוות רשת ארצית של גושים ממופים וממוספרים בשיטת "טורנס". הגושים מחולקים לחלקות ואלה רשומות בפנקס המקרקעין בנפרד. החלקות מחולקות ל 3 סוגים:

  • קרקעות מוסדרות – קרקעות אלה עברו בדיקת תוקף ורשומות בפנקס המקרקעין. לכן, זכות הבעלות עליהן מוסדרת באופן מלא.
  • קרקעות לא מוסדרות – קרקעות אלה עדיין לא עברו הסדרת בעלות קניינית עליהן אך רשומים בפנקס המקרקעין. קרקעות אלה סובלות מחוסר דיוק ולכן הרישום נחשב ללא אמין.
  • מקרקעין שאינם רשומים – כ1 אחוז מהקרקעות בישראל ואינם רשומות בפנקס המקרקעין.

שיטת קדסטר הבריטית

קדסטר זה "חלוקת קרקע" ביוונית, אבל לפני שנכנס לעובי הקורה קודם, קצת היסטוריה..

חשוב להבין שנושא הבעלות על קרקעות וותיק ביותר ויש רישום על כך עוד מהתקופה העות'מנית. העות'מנים יצרו שיטת רישום מילולית אשר תיארה יחידת שטח על פי סימנים במקום ולא על מדידות מדויקות. לשיטה היו חסרונות רבים כמו חוסר דיוק, התנהלות מפלה מצד פקידים וחוסר יכולת של נתיני מדינות זרות להירשם כלל. גרוע מכך, העות'מנים עזבו עם הרישומים המקוריים והשאירו חלל גדול של חוסר בהירות בנושא זה.

השלטון הבריטי שהחליף את השילטון העות'מאני היה הרבה יותר מאורגן ויישם את שיטת קדסטר התוחמת שטחים מספרית ובסדר כרונולוגי. בנוסף, ביצעו הבריטים רפורמות שונות שכללו אשרור של הרישום העות'מני, הסרת מגבלות הרישום לבעלי אזרחות זרה וכן בוטל מעמד בתי הדין המוסלמיים בנושא זה. כמו כן, פתחו הבריטים משרדי רישום ברחבי הארץ שכונו "משרד ספרי האחוזה".

שיטת המיפוי והחלוקה שנקבעה עבור הקדסטר היא "שיטת טורנס" שכאמור מחלקת את כלל השטח ליחידות קרקע המכונות גושים המחולקים לחלקות. חלוקת השטח לגושים וחלקות נמשכה עד לסיום השלטון הבריטי וכללה כ 5 מיליון דונם בעיקר במישור החוף ובית שאן. לאחר סיום השלטון הבריטי המשיכה מדינת ישראל את מסורת הרישום שירשה מהאימפריה.

על פרצלציה ורה-פרצלציה

לעיתים נדרש ארגון מחדש של שטחים מוסדרים, אם באמצעות מיזוג שטחים או חלוקתם אם לצורך התחדשות עירונית, חלוקה על ידי בעלי קרקעות, ניצול הקרקע ביעילות ועוד. שיטת חלקות הקרקעות בישראל היא דינאמית ומאפשרת ביצוע שינויים על פי הצורך. שינויים בשטחי קרקעות מוסדרות המכונים "פרצלציה ו"רה-פרצלציה" ניתן לבצע במשרדי הטאבו. פרצלציה היא בעצם חלוקת שטח מקרקעין למספר בעלים ואילו רה-פרצלציה היא מיזוג שטחים.

קראו הרחבה בנושא פרצלציה בהסכמה וללא הסכמה באתר עורכי הדין רז-כהן פרשקר ושות'

את המדידות מבצעים בעזרת מודד מוסמך על ידי מפ"י. בתהליך ארגון השטח מחדש מתבצע עדכון רישום הזכויות, מועברים תשלומי איזון לבעלים השונים וכו'.

לסיכום

תיחום חלקות הוא תחום רחב, אותו הכרנו על קצה המזלג. מדובר בתחום רגיש למדי שלעיתים קרובות מעורבות בו אמוציות רבות, אם בשל פעולות חד צדדיות של הרשויות או קושי להגיע להסכמה בין הצדדים. התנהלות נכונה בבדיקת גבולות וחלוקתם חוסכת הרבה עיכובים, עוגמת נפש ונזקים כלכליים מיותרים וזאת עדיף לעשות בעזרת ליווי מקצועי מהימן.

כללים וסוגיות בעת בדיקת גבולות ותיחום החלקות money-3046942_1920 האם להשקיע בקרן השקעות תמ"א 38 איש נשען על בית קבלן מלידה – המדריך המלא לבניית בית פרטי שתי אנשים לוחצים ידיים משכנתא במימון מלא: אכן 100% מימון לדירה? בית וערימות של שקלים מדרגות המס לרוכשי הדירות וחישוב מס הרכישה עלייה של 265% בהיקף פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב