fbpx

התחדשות עירונית בתל אביב – מעצמת תמ"א 38

MyPlace > מגזין נדל"ן > התחדשות עירונית בתל אביב – מעצמת תמ"א 38
העיר ללא הפסקה יוצאת דופן בישראל בתחומים רבים, לרבות כל הנוגע להתחדשות עירונית. איך מתחדשת תל אביב ביחס לערים אחרות? על כך במאמר שלפניכם.
שתף ב-

יחסי שטחים לעומת מכפילי דירות

רבים מכנים את בירת הנדל"ן הישראלית "מדינת תל אביב", בשל ייחודיותה יוצאת הדופן בתחומים שונים, ביחס לשאר ערי ארצנו. גם במה שנוגע לתמ"א 38 הידוע, לתל אביב חוקים משלה, הנוגעים, בין היתר, להתחדשות עירונית, נפח פעילותה, הקבלנים המממשים את אפשרויות הפיתוח וכמובן, הכספים הרבים שזורמים באותו תחום אדיר המכונה תמ"א 38. שוני בסיסי טמון בערכי הקרקע הגבוהים פי שניים ויותר ביחס לערים אחרות. לאור עלות השטח, ומחירו העצום של כל מטר רבוע, כדאיות הבנייה גבוהה גם במקרים בהם הזכויות התמ"איות והתב"עיות מצומצמות. אם בערי מרכז אחרות, שאף שווי קרקעותיהן גבוה יחסית, יידרש הקבלן הממוצע לבנות שלוש דירות חדשות על פני דירה אחת מקורית שיועדה להריסה, על מנת להגיע לכדאיות כלכלית, הרי שבתל אביב החישוב שונה לחלוטין. במקום לחשב מכפילים, או יחס בין דירות חדשות לעומת דירת מקור, מחשבים בתל אביב יחסי שטחים. כלומר: על הקבלן לשאול את עצמו כמה מ"ר יינתן לדיירים לעומת מ"ר שייועד למכירה. לעתים יחסי השטחים נמוכים מ1:2, ועדיין משתלמים מאחר והמ"ר למכירה מתומחר בעלויות דמיוניות של 60,000-70,000 ₪.

עלויות הקרקע בתל אביב

השאלה אם תמחור הקרקע בבירת הנדל"ן ראוי נשאלת שוב ושוב, בפורומים והקשרים שונים. מיקומים נחשקים בתל אביב עשויים להיסחר בשוק הנדל"ן באופן בלתי מידתי, מאחר ולקוחות אמידים מוכנים לשלם עבורם הון תועפות ובלבד שהיו שלהם. עם זאת, המציאות מראה כי המחירים בתל אביב מצויים בעלייה חדה מזה מספר שנים, וההערכה היא שמגמה זו עתידה להימשך, מה שנותן ליזמים לגיטימציה וביטחון להמשיך ולנקוב בסכומים הזויים. אך ברור שאם תיווצר האטה בקצב עליית המחירים יהיו פרויקטים שלא יתממשו, ויזמים שימצאו את עצמם בבעיה.

וודאות תכנונית חדשה

תכנית הרבעים שהושקה בתל אביב, מהווה תקדים ראשוני בכל הנוגע ליצירת וודאות בכל הנוגע לזכויות בנייה. בשונה מאשר בערים אחרות בארץ, תכנית הרבעים מכוננת כללי משחק מוגדרים וידועים, המאפשרים וודאות תכנונית, שליטה רבה יותר על האדריכלות העירונית ואפשרויות ברורות, מושכלות ובטוחות יותר לכל מי שבונה. בזכות הבהירות שאינה מותירה מקום לפרשנות עמומה אודות זכויות הבנייה, גופים בלתי מקצועיים אינם יכולים עוד להבטיח לקונים הבטחות שווא, ומנופים מהשוק. מצב זה מציב את נושא האיכות בבנייה במרכז הדיאלוג בין הלקוחות ליזם, בשונה מערים אחרות, בהן המשא ומתן כמו גם בחירת היזמים עוסקים עדיין בכמות.

קריטריונים של איכות

מה שמייחד יזם המוגדר כאיכותי, במצב בו כמות הבנייה כבר לא מהווה קריטריון, הוא בראש/ ובראשונה הגב הכלכלי שלו. דיירים ואנשי מקצוע יבדקו בתל אביב יותר מאשר בערים אחרות, את הפרויקטים שאותה חברה הקימה בפועל, ועשויים להעדיף יזמים שמבצעים את הבנייה בעצמם ומתמחים בהתחדשות עירונית. מאחר ונתח משמעותי מהפעילות בעיר מתבסס על תמ"א 38, הביקוש לקבלנים שמתמחים בכך גובר. זאת ועוד: באופן חסר תקדים בתרבות הבנייה העירונית בארץ, עיריית תל אביב מציעה לתושביה אפשרות להיעזר בה בבחירת יזמים הולמים לפרויקט תמ"א 38, ומעמידה בפניהם קריטריונים המסייעים להעריך סיווג קבלני של חברות שונות.

מבט אל עבר העתיד

תכנית הרבעים, העוסקת ברבעים 3 ו- 4 בתל אביב, מהווה רק את תחילת הדרך. בהמשך, אזורים נוספים בעיר צפויים לקבל תכנית מתאר ברורה, שתרחיב את פעילות הבנייה גם בהם. בנוסף, תיקון 4 לחוק תמ"א 38, מכליל בניינים ורחובות רבים נוספים באפשרויות ההתחדשות העירונית, מה שרומז על פוטנציאל תנופה מתמשך ומשמעותי. לאור זאת, אין ספק שתל אביב עתידה להיוותר כבירת נדל"ן ומעצמת תמ"א 38, ובכל הנוגע לאפשרויות הבנייה בה, השמיים הם הגבול.

כללים וסוגיות בעת בדיקת גבולות ותיחום החלקות money-3046942_1920 האם להשקיע בקרן השקעות תמ"א 38 איש נשען על בית קבלן מלידה – המדריך המלא לבניית בית פרטי שתי אנשים לוחצים ידיים משכנתא במימון מלא: אכן 100% מימון לדירה? בית וערימות של שקלים מדרגות המס לרוכשי הדירות וחישוב מס הרכישה עלייה של 265% בהיקף פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב